问：手上有4套拱墅区地铁旁的回迁房，今年明显感觉租房市场不好，有两套一直空着租不出去。好不容易上周租出去一套，租金比以前少了1/4。我们小区门口的公告栏上，很多房东都挂着有房出租的信息。我们有亲戚卖了两套回迁房去买商品房了。我要不要也置换一下？不是以自住为目的，是为了更好地保值。
答：你的观察是准确的。当前租赁市场整体比较疲软，二手房分化严重，杭州楼市仍以“稳”为主，短期内难有向上的行情，资产保值需优化配置。眼下出租的房源供大于求，导致空置期延长、租金缩水（如你的案例降25%）。你的痛点也比较明显，回迁房普遍存在物业差、户型老旧、住户混杂等问题，升值速度远低于优质的商品房。如果你挂牌售卖的话，会遇到同小区挂牌量大的情况，可能要降价才能吸引买家，且买方更倾向于买商品房。建议你下决心适当降价，卖掉1-2套回迁房，然后按预算置换如运河新城、申花、钱江新城二期这些潜力板块的商品房，新房和次新房都可以，但一些房产证没满两年的次新房你要仔细核算一下税费。切记尽可能不要置换远郊新房，流动性可能比你的市区地铁口回迁房还要差。最后保留1-2套回迁房作为租金托底，但需降低收益预期。
